Aannemingsrecht

 

Deze bijdrage is zeker en vast niet exhaustief en is uitsluitend bedoeld om enkele knelpunten van het aannemingsrecht te belichten bij hetzij :

  • de klassieke bouwmethode
  • de bouw met projectontwikkelaars

U bouwt klassiek of verbouwt

In de beide gevallen doet u eerst een beroep op een architect, met wie u zekere afspraken maakt over het budget en de plannen; Vervolgens doet u een beroep op een aannemer, die het gebouw dient op te richten of te verbouwen;

Architect:
Weet dat alle architecten deontologisch verplicht zijn, vooraleer met u samen te werken, een duidelijk contract schriftelijk op te stellen. In dit contract moeten afspraken gemaakt over het bouwbudget, de timing, de erelonen en de verantwoordelijkheden. Weet dat de architect gehouden is door het budget dat vastgelegd werd in het contract met de architect. Informeer bij de architect of hij wel degelijk verzekerd is voor zijn beroepsaansprakelijkheid. Immers, alhoewel hij daartoe deontologisch verplicht is, laten sommige architecten na de verzekeringspremie tijdig te vereffenen. Vraag dus aan uw architect, vooraleer met hem in zee te gaan, een attest dat hij wel degelijk verzekerd is voor diens beroepsaansprakelijkheid. Tot slot bedingen sommige architecten dat zij niet solidair gehouden zijn met de aannemer bij een schadegeval. Dit kan tot eventuele problemen aanleiding geven, in geval van faillissement van de aannemer. Uiteraard zijn wij steeds bereid u dienaangaande te adviseren.

Aannemer:
Vraag de aannemer steeds of hij wel degelijk geregistreerd is. Immers, wanneer u werkt met een aannemer die niet geregistreerd is of wier registratie geschorst is, loopt u het risico geconfronteerd te worden met enorme boetes op het vlak van de BTW en sociale zekerheid. Informeer dus bij uw lokaal BTW-kantoor of de aannemer al dan niet geregistreerd is. Maak ook duidelijke afspraken over de materialen, de termijnen en de aannemingsprijs in een nauwkeurig bestek. Bij de prijsafspraken kan er hetzij een vaste prijs, hetzij een regieprijs overeengekomen worden. Op deze laatste techniek wordt vooral een beroep gedaan bij verbouwing en wanneer de aannemer niet weet wat hem boven het hoofd hangt. Weet ook dat wanneer u de plannen van de architect wijzigt, tijdens de aanneming, er duidelijke schriftelijke afspraken moeten gemaakt worden, zodat u niet van een kale reis bij de eindafrekening thuiskomt. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat bij aannemingen voor vaste prijs, de aannemer u geen meerwerk kan aanrekenen, tenzij daarover van tevoren schriftelijke afspraken werden gemaakt. Beding tot slot een schadevergoeding mocht de aannemer zijn timing niet eerbiedigeb. Vraag eveneens of hij een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft afgesloten en zo ja voor welke kapitalen. Immers, merkwaardig genoeg, is een aannemer niet verplicht om zijn beroepsaansprakelijkheid te verzekeren wat tot enorme problemen kan leiden, wanneer de aannemer niet of onderverzekerd is.

Onderaannemer:
Normaliter heeft u geen juridische band met de onderaannemer en hoeft u hem niet te betalen. Wanneer echter de onderaannemer op zijn beurt niet betaald wordt door de hoofdaannemer, kan hij een voorrecht laten spelen t.a.v. de bouwheer. In dat geval mag u onder geen beding de aannemer meer betalen, omdat u anders tweemaal dreigt te betalen.

Tienjarige verantwoordelijkheid:
Alle deelnemers aan het klassiek bouwpatroon zijn gehouden door hun tienjarige verantwoordelijkheid, zonder dat zij zich hiervoor kunnen ontlasten. Weet echter dat u geen verhaal heeft voor zichtbare problemen, wanneer deze niet vermeld werden in het PV van voorlopige oplevering, of wanneer u in het huis introk, zonder dat een PV van voorlopige oplevering werd opgesteld. Waak er dus over om de zichtbare gebreken dadelijk te laten vastleggen in het PV van voorlopige oplevering. Tot slot kunnen aannemer en architect ook aansprakelijk zijn voor verborgen gebreken, die niet constructief van aard zijn. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat u in dat geval binnen korte termijnen uw vordering dient in te stellen. Laat u dus niet in slaap wiegen door oeverloze palabers.

U bouwt met een projectontwikkelaar

Het betreft hier de formule van sleutel op de deur:
Weet dat bij deze formule vaak gezondigd wordt tegen het beginsel dat ook in deze formule een beroep moet gedaan worden op een onafhankelijk architect?

Vaak wordt immers de architect door de projectontwikkelaar opgedrongen, die meestal – bij problemen – de zijde kiest van laatstgenoemde, zodat u als bouwheer in de kou komt te staan.

Laat nooit een contract in uw maag duwen door een vlotte verkoper, maar vraag vakkundig advies vooraleer het te ondertekenen. Weet dat deze bouwmethode wettelijk beschermd is door de Brainewet, die waarborgen biedt qua prijs, termijnen, stedebouwkundige voorschriften, voorlopige oplevering e.d.

Niettegenstaande deze uitstekende wet, loopt het vaak mis, omdat de projectontwikkelaar hetzij deze wet poogt te omzeilen, of omdat het bestek onvoldoende nauwkeurig is, zodat de vaak aanlokkelijke bouwprijs gepeperd wordt met een ellenlange meerprijsafrekening. Dus, vooraleer een dergelijk contract te ondertekenen, win advies in op technisch vlak bij een onafhankelijke architect naar uw keuze en een advocaat, die juridisch kan adviseren over de kleine lettertjes in het voorgestelde contract. Hier ook is de boodschap dat het beter is te voorkomen dan te genezen.

Tot slot geldt in dit type contract ook dezelfde aansprakelijkheidsregeling als bij de klassieke bouwmethode, evenwel met dit verschil dat de projectontwikkelaar gebonden is door een resultaatsverbintenis, terwijl in de klassieke bouwmethode de aannemer en architect slechts gebonden zijn door een middelenverbintenis.

Home