Landpacht
Voor problemen met pachtrecht is er één gulden regel: consulteer tijdig een advocaat die bevoegd is in deze materie. De pachtwet is immers een zeer technische wet die wemelt van procedureregels en termijnen. Wie zondigt tegen deze regels verknoeit hopeloos en vaak onherroepelijk zijn procedure.
Het toepassingsgebied van de pachtwet:
- Wanneer hebt u te doen met een gewone huur, een bezetting ter bede of een pachtovereenkomst?
- Wat met seizoenpachten, wanneer vallen deze al dan niet onder de pachtwet?
- Wat wordt verstaan onder bedrijfsmatig exploiteren? Kan een veekoopman zich beroepen op de pachtwet?
- Een huur van weiland met als bestemming rijpaardenhouderij valt niet onder de pachtwet maar wat als de huurder een fokker is van Belgische Trekpaarden?
De pachtprijs:
- Voor een berekening van de wettelijke maximum toegelaten pachtprijs vermenigvuldigt u het kadastraal inkomen (niet geïndexeerd) met de wettelijke coëfficiënt, afhankelijk van de streek waar de betreffende grond ligt:
voor gronden :
| Antwerpen | polders 3,74 |
zandstreek 3,05 |
Kempen 4,40 |
|
| Waals-Brabant | zandleem- streek 2,31 |
leemstreek 2,40 |
||
| Vlaams-Brabant | zandstreek 3,00 |
Kempen 4,58 |
zandleem- streek 2,81 |
leemstreek 2,62 |
| Administratief arrondissement Brussel-Hoofdstad |
zandleem- streek 2,52 |
voor gebouwen :
| Antwerpen | 3,50 |
| Waals-Brabant | 3,20 |
| Vlaams-Brabant | 3,46 |
| Administratief arrondissement Brussel-Hoofdstad | 3,55 |
- Deze coëfficienten zijn van toepassing tot eind 2001 en zullen dan herzien worden voor een nieuwe periode van drie jaar. De nieuwe pachtprijs is slechts van toepassing op de pachten die vervallen na verwittiging per aangetekend schrijven van de pachter. Er is dus geen automatische aanpassing van de pachtprijzen
- Wat met de pachtprijs bij loopbaanpacht of lange pachten?
De verplichtingen van de verpachter:
- Welke herstellingen vallen ten laste van de verpachter? Welke vergoedingen is de pachter verschuldigd bij het beëindigen van de pacht?
- De verplichtingen van de pachter: De pachtwet voorziet in zeer veel rechten voor de pachter. De verplichtingen zijn eerder beperkt, doch dienen wel stipt nageleefd te worden. Welke huurherstellingen zijn ten laste van de pachter? Kan de pachter onderverpachten of de pacht overdragen? De pachter wenst een bevoorrechte pachtoverdracht te doen: aan wie kan dit, wat zijn de voorwaarden? De eerste verplichting van de pachter is en blijft de pachtprijs te betalen. Bij gebreke aan betaling kan de eigenaar verbreking van de pacht vorderen.
- Een pachtovereenkomst kan niet zomaar beëindigd worden. Wat zijn de opzegmogelijkheden voor eigen exploitatie, om op de grond te bouwen, bij onteigening, voor werken van openbaar nut, de opzegmogelijkheid voor 20 are palend aan de woning van de eigenaar voor gezinsdoeleinden, … De pachtwet is zeer formalistisch en is zeer strikt op gebied van termijnen. Nogmaals dient er gewezen te worden op het belang van deskundige bijstand.
- Het recht van voorkoop. Miskenning van het recht van voorkoop geeft de pachter het recht indeplaatsstelling te vorderen, dan wel een schadevergoeding te eisen ten belope van 20 % van de verkoopprijs. In welke gevallen heeft de pachter geen voorkooprecht? Hoe kan hij zijn voorkooprecht overdragen en wat zijn daar de gevolgen van? De verschillende behandeling al naargelang het gaat om een openbare dan wel een onderhandse verkoop.
- Wat bij het overlijden van pachter of verpachter? In principe loopt de pacht verder met de erfgenamen. Maar wat als er geen sprake meer is van bedrijfsmatige exploitatie? Wat zijn de opzegmogelijkheden voor de erfgenamen van de pachter?
- Wanneer kan pachtontbinding gevorderd worden?
Het voordeel van de pachtwet is dat ze zeer duidelijk is en dat er voor het merendeel van de problemen een klaar en duidelijk antwoord in te vinden is. Meestal is het resultaat van een procedure voor de rechtbank dan ook perfect te voorspellen. Spijtig genoeg lopen nog te veel procedure’s omwille van niet nageleefde formaliteiten of termijnen slecht af. Het is dan ook van groot belang dat U zich tijdig laat informeren en bijstaan.
Jan DE BOITSELIER
